Po nedávnom otvorení Eurovea Galleria v rámci prvej etapy Eurovey, ktorá priniesla na už beztak dosť nasýtený retailový trh v Bratislave ďalších 60-tisíc m2, sa zdá, že ďalšia výstavba maloobchodných priestorov môže byť dočasne kontraproduktívna. Na rozdiel od regionálnych centier (Trnava, Nitra, Trenčín, Žilina, Zvolen, Banská Bystrica, Poprad, Košice, Prešov), kam vlna nákupných centier dorazila s určitým fázovým posunom, stoja developeri pôsobiaci v metropole Slovenska pred trochu inou otázkou.
Po pauze šancou staronový mikrosegment
Čo by mal obsahovať nový retailový produkt, aby zaujal maloobchodníkov tvoriacich potenciálne portfólio dlhodobých nájomníkov, ako aj lokálnu kúpyschopnú populáciu? Ak pred necelým rokom Alexander Colpaert z poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield konštatoval, že krátka pauza – rozumej spomalenie výstavby nákupných centier – poskytne developerom šancu etablovať sa na lokálnych maloobchodných trhoch, tak dnes sa jeho slová do značnej miery napĺňajú.
Jednou z príležitostí sa ukazuje byť staronový mikrosegment Retail Warehousing. Ako je známe, jeho plocha na západnom Slovensku po niekoľkých rokoch znova narastie. V Bratislave vznikne totiž na pozemku s rozlohou 27 700 m2 nový projekt s názvom P13, ktorý sa zaradí do série ďalších komplexov, kam zákazníci vstupujú do jednotlivých obchodných jednotiek zvonka. Exkluzívnym zmluvným partnerom, ktorý bude pre investora Alfa Group zabezpečovať prenájom obchodných plôch, je od februára 2010 nadnárodná konzultačno-realitná spoločnosť CB Richard Ellis (CBRE).
Realitný poradca je presvedčený o úspešnosti tohto projektu z dôvodu výnimočnej lokality neďaleko najväčšieho nákupno-zábavného centra na Slovensku AVION a bezprostrednej blízkosti obchodného domu IKEA.
Silná odozva zo strany budúcich nájomcov
Spoločnosť Alfa Group zrealizovala a prevádzkuje už viac ako 20 projektov v regióne strednej Európy a Nemecka. V oblasti komerčných nehnuteľností je aktívna od roku 1997, keď začala pôsobiť v Českej republike, neskôr v Maďarsku a následne, od roku 2002, aj na Slovensku. V minulosti tu už zrealizovala napríklad projekt centra R1 na Rožňavskej ulici, ktorý zahŕňa aj priestory pre retail a koncepčne vychádzal z veľmi obdobného princípu ako projekt P13.
Ten však nie je prvým projektom v oblasti Retail Warehousing, na ktorom Alfa Group pracovala. Podobné centrum s rozlohou 17 000 m2 funguje od roku 2009 takisto v Budapešti. V súčasnosti spoločnosť sústreďuje svoje slovenské aktivity aj v meste Prievidza, kde pripravuje výstavbu nákupného centra.
Ako sme si overovali, s prestavbou priemyselnej haly na Pestovateľskej ulici v bratislavskom Ružinove na viacúčelový objekt s obchodným centrom a hotelom (takisto v tesnej blízkosti nákupného centra Avion Shopping Park), ktorú investorská spoločnosť s názvom P13 ohlasovala ešte v roku 2007, aktuálny rovnomenný projekt P13 nijako – personálne ani koncepčne – nesúvisí.
Medzinárodná terminológia a definície pojmov
Anglický termín Retail Warehousing sa v médiách často nesprávne zamieňa s pojmom Industrial Big Box. V čom je teda rozdiel? Podľa definície International Council of Shopping Centres (ICSC) v prvom prípade nejde o klasické obchodné centrum, ale o nákupnú ulicu – Retail Warehousing („Strip Mall“) má samostatné vstupy do jednotlivých obchodných prevádzok z vonkajšej strany, spravidla priamo z parkoviska. Typickým príkladom môže byť práve prebiehajúca výstavba Extensa Business Park zahŕňajúceho obchodné priestory pozdĺž hlavnej komunikácie „New Street“, flexibilné polopriemyselné jednotky, logistické haly i administratívne priestory – pozri článok Oproti trnavskej automobilke vyrastá Extensa Business Park (SF – 29.04.2009). Analogickým či takmer identickým pojmom je Retail Big Box, ktorému sa najviac podobá na Slovensku priekopnícky projekt OC Danubia v bratislavskej Petržalke alebo už spomínaný trnavský park. Obidva tieto pojmy však nemajú nič spoločné s ďalším termínom – Industrial Big Box, čo znamená moderné haly špecializované na skladovanie tovaru.
Vizualizácie – Kharisma (zdroj Alfa Group) a EBP
1, 2 – bratislavský projekt P13 zameraný na Retail Warehousing
3 – analogický trnavský projekt Extensa Business Park (EBP)