Predaj a spätný prenájom – efektívny zdroj kapitálu v neľahkých časoch

  • 16. 2. 2009

[caption id="attachment_9355" align="alignright" width="300"]

Zdroj: CB Richard Ellis

Aktivita napriek oslabeniu trhu neklesá

Dohoda o predaji a spätnom prenájme obsahuje predaj nehnuteľnosti vo vlastníctve prenajímateľovi a následne spätný prenájom formou finančného lízingu zo strany prenajímateľa. Stúpajúci počet „sale & leaseback“ medzi európskymi firmami, ktoré sú vzhľadom na momentálne vysychajúci prívod bankových úverov nútené riešiť likviditu predajom a spätným prenájmom vlastných kancelárií, registruje aj CB Richard Ellis. Zaujímavý článok sa v tejto súvislosti objavil na portáli www.bloomberg.com, kde sa konštatuje, že napriek oslabovaniu investícií si tento typ realitnej transakcie v roku 2008 naďalej zachoval vysokú úroveň svojej aktivity.

Najhoršia finančná kríza od veľkej hospodárskej krízy v roku 1929 inšpiruje mnohé spoločností, aby posúdili možnosť „sale & leaseback“ na efektívnu podporu svojho financovania. Zatiaľ čo v roku 2007 predstavovala celková hodnota týchto transakcií realizovaných v Európe až 46 miliárd eur, v minulom roku to bolo len asi 22 miliárd – zachovali si však 19 percent na celkovej bilancii investičného trhu (pozri tabuľku).

Obrat z prenájmu nehnuteľností medzi majiteľom a nájomcom (v miliardách €)

Rok Spolu Percento všetkých transakcií Privátny sektor predajcovia Verejný sektor predajcovia
2005 18.6 11.8 17.0 1.6
2006 34.0 14.7 27.6 6.4
2007 45.9 18.6 39.1 6.9
2008 22.2 19.0 20.0 2.3

Zdroj: CB Richard Ellis

Favoritmi Nemecko, Británia a Španielsko

V roku 2008 bola aktivita predaja a spätného prenájmu obzvlášť vysoká v Británii, Španielsku a v Taliansku, prevažne v súvislosti s transakciami bankového sektoru. Tak ako aj v predchádzajúcich dvoch rokoch dosiahla však suverénne najvyššiu hodnotu v Nemecku. Celkovo sa v roku 2008 uskutočnilo asi 600 veľkých transakcií predaja a spätného prenájmu, ktoré prebehli v celom spektre typov nehnuteľností, vrátane kancelárií, obchodov a priemyselných priestorov. Priemerná veľkosť jedného zrealizovaného obchodu bola okolo 33 miliónov eur.

Geografické rozloženie predaja a spätného lízingu sa v priebehu posledných rokov výrazne rozšírilo a bol už zaznamenaný v 20 z 26 európskych krajín. Tri najväčšie európske trhy – Nemecko, Veľká Británia a Francúzsko – mali pred dvoma rokmi na celkovom objeme transakcií tohto typu 70-percentný podiel. V roku 2008 tvorili nemecký, britský a španielsky trh dokopy 50 percent celkovej aktivity „sale & leaseback“.

Niekoľko príkladov európskych bánk, ktoré v roku 2008 predali časť svojich firemných nehnuteľností na ich spätný prenájom:

  • Intesa Sanpaolo a UniCredit – budovy (vyše 800 miliónov €)
  • Caixa Galicia – španielske Portfólio (250 miliónov €)
  • BNP Parisbas – Avenue Kléber, Paríž (250 miliónov €)
  • Banco Popular – budovy v Madride a Barcelone (127 miliónov €)

Úverová kríza motivuje

John Wilson, šéf firemnej stratégie skupiny CBRE pre EMEA, k tomu poznamenáva: „Na trhu nehnuteľností sa dnes akceptuje predaj a spätný prenájom ako zdravý a konkurencieschopný zdroj kapitálu. Vyrovnávanie deficitu vlastného kapitálu na obchodné aktivity dáva podnikom možnosť vytvárať likviditu v rámci ich vlastnej bilancie a vzhľadom na zníženú spoľahlivosť bánk aj spôsob ako zvýšiť svoju akcieschopnosť.“

Pri pohľade do budúcna je pravdepodobné, že model „sale & leaseback“ bude tvoriť čoraz podstatnejšiu časť európskeho trhu s nehnuteľnosťami. Úverová kríza má výrazný vplyv na motivovanie schopnosti spoločností získať peniaze na zvýšenie kapitálu z iných zdrojov ako bankových úverov alebo podnikových dlhopisov. A práve predaj nehnuteľnosti nižšej kapitálovej hodnoty môže byť v súčasnosti jedným z najdosiahnuteľnejších a najefektívnejších spôsobov na trhu.

Ilustračné foto – TriGranit Development Corporation