Colliers International, jedna z vedúcich medzinárodných realitných spoločností, vo svojej nedávnej správe upozornila na stále prehliadaný potenciál tzv. brownfields – hnedých zón na Slovensku. Pri príchode zahraničných investorov k nám sa však ich pozornosť nezameriava výlučne na výstavbu nových závodov na zelenej lúke – tzv. greenfields, ale tiež na bývalé či stagnujúce výrobné areály. A práve tieto disponujú niekoľkými nedocenenými prednosťami: vyššou mierou zastavanosti, infraštruktúrou alebo menej komplikovaným procesom získavania povolení, čo významne redukuje náklady nevyhnutné na „vyčistenie cieľového územia“.
„V súčasnosti sa stávame svedkami neúspechu mnohých projektov mestských priemyselných parkov, ktoré nedokázali do svojich priestorov prilákať nájomcov. Často pritom išlo o projekty na zelenej lúke,“ zdôrazňuje Martin Varačka, vedúci oddelenia industriálnych nehnuteľností Colliers International.
Niekdajšie haly po rekonštrukcii
Všeobecná definícia a kategorizácia brownfields sa vyznačuje nejednotnosťou. Ako každá oblasť, aj problematika hnedých zón je zasadená do konkrétneho politického, inštitucionálneho, strategického, legislatívneho a právneho rámca. Takisto je dôležité jej postavenie v územno-plánovacích a analytických podkladoch, ako aj projektový rámec na komplexné riešenie zmeny konkrétneho územia.
Faktory limitujúce konverziu brownfields a determinujúce následný redevelopment danej lokality treba dôkladne zvážiť a vyhodnotiť ešte v predprípravnej fáze projektu. Patria medzi ne otázky rehabilitácie poškodeného životného prostredia, projektové riziká pri obnove územia dlhodobo zaťaženého výrobou, možnosti zapojenia privátneho developerského sektora, využitia eurofondov, prípadne financovania formou PPP projektov alebo v spolupráci so Slovenskou agentúrou pre rozvoj investícií a obchodu (SARIO). Nemenej užitočná je znalosť konkrétnych príkladov úspešného riešenia brownfields v zahraničí (Praha, Ostrava, Varšava, Krakow, Linz).
Transformácia a rozvoj odstavených výrobných zón v areáloch bývalých či dodnes fungujúcich fabrík znamená revíziu funkcií jednotlivých priemyselných jednotiek a ich následnú premenu na iný ako pôvodný výrobný program. Hnedými zónami vhodnými na konverziu však môžu byť tiež morálne zastarané či nepoužívané logistické areály, ktorých sa naprieč celým Slovenskom nazbieral slušný počet.
Novým vlastníkom, ktorí nadobudli areály prostredníctvom privatizácie, sa ponúkajú možnosti odpredaja či prenájmu časti nehnuteľného majetku – objektov a pozemkov – na úplne nové, nevýrobné využitie. Môžu ním byť ateliéry, galérie, zelené zóny, administratívne, ubytovacie, školské, obchodné, športové, kultúrne, spoločenské, rekreačné a iné zariadenia. Črtá sa tak moderná perspektíva symbiózy čisto výrobnej podstaty s inými funkciami.
Zbližovanie priemyselnej a urbánnej štruktúry
Základné ciele pri riešení problematiky brownfields sledujú predovšetkým zvýšenie bonity pozemkov, zmodernizovanie, rozšírenie a zatraktívnenie plôch a priestorov na výkon novej podnikateľskej činnosti, profesionálnu likvidáciu starej environmentálnej záťaže, zlepšenie ekologických parametrov prostredia a v neposlednom rade trvalý a udržateľný rozvoj spoločnosti.
Možnosti vzájomného zbližovania sa výrobného podniku s organizmom mesta, a tým aj stierania antagonizmu medzi jeho priemyselnou a urbánnou štruktúrou, môžu byť rozmanité a predurčujú ich nielen lokálne špecifiká, ale aj jeho samotná poloha: buď v srdci (Cassovar Košice), v priamom dotyku (Slovnaft Bratislava) alebo za hranicami intravilánu (US-Steel Košice). Súčasný trend výstižne charakterizuje aktuálny ideový slogan: „Výrobné zóny sa otvárajú mestu – mesto vstupuje do výrobných zón“.
Postupnosť krokov v procese revitalizácie a znovuvyužitia brownfields:
1. Definovanie nového účelu nevyužívanej plochy
2. Plán realizácie jej premeny a následného využitia
3. Feasibility study návratnosti investičného projektu
4. Zabezpečenie financovania z viacerých zdrojov
5. Stavebno-technická príprava územia na nové využitie
Ilustračné vizualizácie – Global Group
1, 2 – Konverzia hnedej zóny bývalého pivovaru na polyfunkčný komplex Cassovar v geometrickom strede mesta Košíc je skvelou ukážkou previazanosti starej a novej architektúry.
3 – Súťažný návrh premeny Malinovského kasární (Košice)