Hlavné mesto pripravuje novelizáciu Územného plánu materiálom Zmeny a doplnky 09, ktorý okrem iného umožní Bratislave preklasifikovanie stavebného pozemku na zelenú plochu.
Problémom však je, že to môže byť len na rozhodnutí mesta, a takýmto jednostranným prístupom bez konzultácie s vlastníkom sú dotknuté jeho práva a vznikajú mu škody.
Ak chce stavebník postaviť byty, ktoré mestu nepochybne chýbajú, magistrát umožňuje zmenu územného plánu len po splnení viacerých podmienok, navyše len v prípade, že sa stavebník zaviaže odovzdať časť bytov do majetku mesta. Tým sa opäť vytvárajú predpoklady na ďalšie zvyšovanie cien bytov.
Zmena, ktorá spraví z poľa stavebný pozemok určite prinesie jeho vlastníkovi zisk. Rovnako tak zmena, ktorá mu umožní postaviť to, čo teraz nemôže, ale o čo je veľký záujem. V Bratislave sú to hlavne byty, ktorých v hlavnom meste chýba až 40 000. Mesto v snahe zlepšiť situáciu v oblasti dostupnosti bývania prijalo Metodiku zmien územného plánu v záujme budovania predpokladov na rozvoj nájomného bývania a zvyšovanie dostupnosti bývania.
Metodika zavádza možnosť spolupráce mesta a súkromného vlastníka pozemku pri zmene územného plánu v prospech bývania. „Ide o pomerne zložitý proces, kedy žiadateľ, ak chce požadovanú zmenu dosiahnuť, musí splniť viaceré podmienky. Jednou je napríklad spracovanie a prerokovanie urbanistickej štúdie, na vlastné náklady. Ďalšou z podmienok je akceptovanie záväzku odovzdať hlavnému mestu podiel 25 % na zisku vo forme dokončených bytov,“ vysvetľuje Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR).
Keďže je to jediná možnosť ako sa v súčasnosti k zmenám územného plánu dopracovať, vlastníci pozemkov ju akceptovali. Na poslednú výzvu mesta na predkladanie zmien prišlo až 128 žiadostí.
Nie každá zmena územného plánu znamená možnosť postaviť na pozemku viac. „Sú zmeny, ktoré vedú k obmedzeniu práv vlastníka a môžu znížiť intenzitu možnej výstavby, alebo ju aj úplne vylúčiť ak sa definuje funkcia územia ako zeleň. Asi nie je potrebné vysvetľovať, aký má takáto zmena vplyv na hodnotu pozemku v hlavnom meste,“ pripomína Suchánek.
V minulosti si toho bolo mesto vedomé. Preto, ak existoval záujem, aby sa na nejakom pozemku nestavalo, mesto najskôr takýto pozemok s vlastníkom zamenilo a až následne pristúpilo k zmene územného plánu, ktorá určila využitie tohto pozemku už vo vlastníctve mesta.
Takýchto prípadov bolo viac, ako príklad možno uviesť zámeny pozemkov na Kráľovej hore.
Minulý mesiac hlavné mesto prekvapilo, keď zverejnilo Oznámenie o prerokovaní územnoplánovacej dokumentácie – ZMENY A DOPLNKY 09. Ide o mimoriadne rozsiahly balík lokalitných zmien. Podľa informácii z verejného prerokovania vytvoria tieto zmeny, okrem iného, aj 192,53 ha plôch mestskej zelene a 159,36 ha plôch krajinnej zelene.
Z inej časti materiálu je zrejmá redukcia zastavaného územia mesta v územnom pláne o 167,76 ha. „Zeleň v meste všetci vnímame ako nezameniteľnú súčasť infraštruktúry, kvalitná verejná zeleň si vyžaduje nemalú starostlivosť a s tým súvisiace náklady. Aj bez navrhovaných zmien sa už kvalitné a udržateľné zelené priestory budujú ako súčasť nových projektov,“ upozorňuje Suchánek.
„Inak povedané, z pozemkov, na ktorých bola možná výstavba, sa majú stať zelené plochy. To bude mať za následok výrazný prepad ich hodnoty. Navyše, na rozdiel od praxe z minulosti, sa tak dnes nedeje po predchádzajúcej dohode s vlastníkmi pozemkov. Zároveň mesto nepredložilo ani urbanistické alebo iné štúdie, ktoré v už spomínaných prípadoch vyžaduje od vlastníkov a zdôvodňovali by tieto návrhy,“ hovorí Suchánek.
Magistrát rovno navrhol zmenu, ktorá sa dotkne mnohých vlastníkov pozemkov. „Takéto zmeny sú plne legitímne a bezproblémové v prípadoch, kedy je vlastníkom pozemkov mesto alebo mestské časti, ktoré majú záujem upraviť využitie svojho majetku,“ podotýka Suchánek a dodáva „aj keď mesto nezverejnilo aký podiel plôch je v súkromnom vlastníctve, podľa dostupných informácii je ich väčšina.“
V tomto momente nastáva nepríjemná situácia pre vlastníkov aj pre mesto. Vlastníkom hrozí strata hodnoty ich pozemkov, mestu zase riziko možných súdnych sporov. Varovaním môže byť aj rozhodnutie Najvyššieho správneho súdu ČR, ktorý zrušil platnosť územného plánu, keď na zmeny namietala vlastníčka pozemku. „Dôvodom, pre ktorý bola napadnutá časť územného plánu zrušená, bol priamy rozpor právneho stavu v zmysle núteného obmedzenia vlastníckeho práva navrhovateľky bez poskytnutia náhrady,“ varuje Suchánek.
Pripomienky k návrhu ZaD 09 môže verejnosť (teda aj vlastníci pozemkov) uplatniť písomnou formou v termíne do 31. júla 2022, inak sa na ne neprihliada. Následne bude prebiehať vyhodnotenie a prerokovanie pripomienok.
„Vlastníkom pozemkov i verejnosti ostáva čakať, aký ďalší postup mesto zvolí a aký bude finálny návrh ZaD 09. Bude mesto konzistentne rešpektovať vlastnícke práva, ako tomu bolo v minulosti, alebo uvidíme pokus o obmedzenie vlastníckych práv bez náhrady?“ pýta sa Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ IUR.
SF/sk