Už niekoľko mesiacov sa komerčné nehnuteľnosti nachádzajú
pod tlakom koronavírusu. Na začiatku roku 2020 bolo sledované mierne ochladenie
trhu a pokles dopytov. A s príchodom marca už bolo jasné, že COVID-19 ovplyvní
aj realitný trh. Po počiatočnej neistote a prehodnocovaní toho, aký model
fungovania sa za neustále meniacich podmienok a obmedzení oplatí, sa situácia
postupne stabilizuje. Dnes už môžeme zhodnotiť, ktoré segmenty realitného trhu
vyšli zo súboja najlepšie.
U
komerčných nehnuteľností sa vplyv pandémie prejavuje individuálne. Súvisí
predovšetkým so skladbou súčasných nájomcov s prihliadnutím na faktory, ako sú
stabilita príjmov, obsadenosť či odolnosť prevádzky. Komerčným nehnuteľnostiam
sa darí rovnako dobre, ako ich nájomcom. Špecialisti z realitno-poradenskej
spoločnosti 108 AGENCY zhrnuli svoj pohľad na dopady „koronakrízy“ na
jednotlivé segmenty a prichádza s odhadmi ďalšieho vývoja.
OCa gastro utrpeli najviac
Z
komerčných realít boli značne postihnuté hotely, predovšetkým so zameraním na
zahraničnú klientelu a obchodné centrá, ktoré boli dlhú dobu
uzavreté alebo mali veľmi obmedzenú prevádzku. Budúca podoba
maloobchodného trhu zrejme bude do veľkej miery ovplyvnená presunom zákazníkov
do sveta e-commerce a online nakupovanie pravdepodobne v budúcnosti ovplyvní
obsadenosť obchodných plôch. Nákupné centrá sa dôsledkom týchto zmien môžu
zmeniť na tzv. Experience centrá, kde sa zákazník s produktom zoznámi a
následne si ho bude môcť objednať online s expresným doručením na svoju
adresu. „Razantné obmedzenie najviac zasiahlo gastro prevádzky,
ktoré fungovali vo veľmi obmedzenom režime so skrátenou pracovnou dobou.
Evidujeme aj prípady uzatvárania jednotiek v obchodných centrách.
Najlepšie sa dnes darí potravinovým reťazcom, lekárňam, predajcom liehovín,
hobby marketom, predajcom a servisom športového vybavenia a v neposlednom rade
aj predajcom nábytku“ hovorí Jakub Velko, leasing konzultant v
108 AGENCY. „Bude veľmi zaujímavé sledovať vianočné tržby, od ktorých
sa bude odvíjať budúca situácia – obraty ovplyvní životaschopnosť firiem.
Uvidíme, či po Vianociach nastane eufória či sklamania a zákazníci dostanú
strach z „predvojnového stavu“ a budú míňať menej a to len za
základné potreby a služby,“ dodáva Jana Pavlíčková z pražskej
pobočky 108 Agency.
Kancelársky trh prechádza transformáciou
Bez ohľadu na druhú vlnu epidémie si treba priznať, že
každá kríza prináša aj pozitíva, ktoré reštartujú mnohé zabehnuté systémy,
prinesú inovácie a hlavne majú za následok zomknutie spoločnosti
s cieľom predísť v budúcnosti podobnej katastrofe. Mnohé firmy,
ktoré si prenajímajú kancelárske priestory poslali v čase koronavírusu
svojich zamestnancov na home office až do odvolania, kde niektorí sa už vrátili
späť do svojich kancelárií, no niektorí stále pracujú z domu
a niektorí sa už ani naspäť nevrátia, minimálne nie
v takej miere ako boli zvyknutí. Slovíčko home
office sme si nikdy nerozmenili na drobné nakoľko sa jednalo skôr o akýsi
zamestnanecký benefit. Dnes už však môžeme povedať, že práca z domu je už
pre mnohé pracovné pozície aj benefitom pre zamestnávateľa formou optimalizácie
nákladov a zvýšenia produktivity mnohých zamestnancov, čo je už dnes
merateľne dokázateľné. Perspektívne tak firmy získavajú väčší priestor na
technologický upgrade a následné zefektívnenie interných procesov ako
takých. Dosah zamestnávateľa na ľudí pracujúcich z domu bol
minimálny, respektíve bol obmedzený na komunikáciu cez rôzne formy konferenčných
video hovorov ako zoom, hangouts a pod. “Avšak tu treba podotknúť, že garancie zo strany zamestnávateľa, ktoré
by mali vytvárať inšpiratívne, zdravé a flexibilné pracovné prostredie sa
znížili na minimum alebo úplne pominuli. Z tohto dôvodu vidíme revolúciu
hlavne v technológiách, kde očakávame vývoj rôznych nástrojov, ktoré
dopomôžu zamestnancom pri práci z domu a hlavne plnohodnotne nahradia
pracovné prostredie ako také“, konštatuje Michal Rudinský, Head of Office
v 108 Agency na Slovensku.
Aktuálne evidujeme pod výstavbou 95 500 m2 nových
kancelárskych priestorov. Celkový objem kancelárii (A a B štandard) je
v Bratislave niekde cez 1,89mil m2. Teda ak porovnávame aktivitu či už
v developmente alebo leasingu s predchádzajúcimi obdobiami, môžeme
hovoriť o oslabenej aktivite. Firmy sa viac zamerali na renegociácie
Nájomných zmlúv, redizajn kancelárskych priestorov čo malo za následok
“uvoľnenie“ celkom značného množstva m2 na trh. Miera neobsadenosti každným
dňom rastie – dnes evidujeme 9,8%. Tento stav má za následok lepšiu
strategickú a vyjednávaciu pozíciu pre firmy. Už tak vysoké ceny nájmov
v mnohých biznis centrách klesli ako reakcia na zvýšený konkurenčný boj.
Čo sa týka dizajnu, open-space bude vždy súčasťou pracovného prostredia,
pozmení sa však jeho dizajn a využitie. Štandardné veľké open space
priestory centier zdieľaných služieb (shared service centers) s vysokou
hustotou zamestnancov už dnes svižne reagujú na trendy, a požiadavky na
priestory sa znižujú priamo úmerne s počtom zamestnancov potrebných na
výkon práce v kancelárii. „Požiadavky
preto smerujú hlavne na lepšie technické a technologické prevedenie
priestorov ako aj dizajnové, ktoré ruka v ruke s vyšším
komfortom umožní zamestnancom vyššiu produktivitu” dodáva Michal Rudinský
zo 108 Agency. Zároveň už dnes sú súčasťou bežných kancelárii posilňovne,
kaviarne, relax zóny, detské centrá a tzv. spiace miestnosti. Všetky uvedené
funkcie vychádzajú už zo starého “work & life“ konceptu, na ktorý sme si v plnej
miere mohli znovu siahnuť počas povinných home-officov.
Priemyselné nehnuteľnosti ako víťaz
V
prípade priemyselného a logistického trhu je rozdielny stav medzi
nehnuteľnosťami slúžiacimi pre výrobu a logistiku. V prípade logistiky viedla
situácia k nárastu dopytu spôsobeného rozvojom e-commerce. Ani tu však neplatí
rozvoj plošne. Prevádzka e-shopov, zásobujúcich napríklad kaderníctvo či
reštaurácie a prevádzkarne, sa zastavila. U výrobných nehnuteľností hrá
dôležitú úlohu výrobný program. „Priemyselný segment postihla
COVID-19 kríza najmenej. Bol očakávaný oveľa väčší útlm, ktorému ale
nakoniec nič nenasvedčuje. V Nemecku prebieha fenomenálny boom na trhu
priemyselných nehnuteľností a aj nemecká ekonomika skvelo funguje. Na Slovensku bol citeľný
pokles v segmente automotive, ktorý sa ale
pomaly dostáva na svoje pôvodné čísla.“ hovorí
Jakub Velko z oddelenia industriálnych nehnuteľností 108 Agency.
Nové investičné príležitosti
Dopyt
po priemyselných nehnuteľnostiach stále rastie. V hľadáčiku investorov sa
objavujú predovšetkým skladovacie haly a významnú úlohu hrá mestská logistika.
Tieto segmenty držia úroveň trhu a otvárajú sa nové investičné
príležitosti. Zásluhou rozvoju e-commerce a nadväzujúcej logistiky sa
dopyt presunul na nehnuteľnosti, ktoré obsluhujú tieto rastúce segmenty.
Preto je teraz zvýšená potreba umiestňovať tieto služby v požadovanej kvantite
a kvalite do dobre dostupných lokalít a komerčné priestory v sledovanom období
získali na význame aj z pohľadu investičných fondov. Tento jav priniesol
pozitívne myslenie a nenaplnil obavy zo zmenšovania trhu a
znižovania hodnoty komerčných nehnuteľností. „Atraktivita
investovania do Logistiky sa významne
zvýšila. Výkonnosť investičných produktov z oblasti logistiky nebola
postihnutá a e-commerce zároveň
akceleruje nový dopyt a ochotu platiť vyššie nájomné v dobrých
lokalitách. Evidujeme dopyt aj od
fondov, ktoré sa v minulých obdobiach primárne zameriavali na office, retail
alebo hotelové transakcie,“ komentuje situáciu Branislav Jendek, Managing
Director slovenskej pobočky 108 Agency
a dodáva: „Očakávania investorov sa teraz výraznejšie
rozchádzajú s očakávaním vlastníkov. Kupujúci vďaka súčasnej situácii chcú
nižšiu cenu, zatiaľ čo predávajúci majú vďaka stabilite segmentu predstavu
o cene vyššej ako v minulosti.
Predpokladáme ale, že sa situácia v Q2 – Q3 2021 vráti k normálu, dôjde k
väčšej pružnosti realizovania transakcií a výnosové očakávania
predávajúcich aj kupujúcich zostanú nezmenené.“ Realitní sprostredkovatelia
majú náročnejšiu prácu v podobe hľadaní kompromisov medzi ponukou a
dopytom a dochádza tak k dlhšiemu procesu finalizácie
obchodnej transakcie. Je teda potrebné sledovať vývoj situácie
počas dlhšieho obdobia, ktorá ukáže nové tendencie a ponúkne priestor
pre ďalšiu analýzu trhu.
Konečné
zmeny na poli komerčných nehnuteľností po COVIDe možno len odhadovať. V sektore
kancelárskych a retailových nehnuteľností stále panuje neistota a bude
zaujímavé sledovať ich vývoj, keďže tieto dve oblasti budú čeliť najväčším
výzvam. Kým priemyselné nehnuteľnosti možno vo všeobecnosti považovať za
najstabilnejší segment, ktorý je voči koronavírusovej kríze odolný. V
investičnom segmente sa prejavuje zmena smeru záujmu, kedy investori hľadajú
predovšetkým skladovacie haly v dosahu miest, a objavujú sa tak nové investičné
príležitosti.
SF/pb