Dopyt po priemyselných a logistických priestoroch rastie

  • 23. 4. 2021

Podľa medzinárodnej konzultačnej a správcovskej
spoločnosti Colliers zaznamenal trh v roku 2020 hrubý dopyt po priemyselných
a logistických priestoroch na úrovni približne 9 miliónov štvorcových
metrov. To znamená medziročný rast v priemere takmer o 25 %.
Najaktívnejšie boli spoločnosti zo sektoru 3PL logistických operátorov,
nasledoval maloobchod a e-commerce.

Pandémia mala významný vplyv na celkovú investičnú
aktivitu v regióne strednej a východnej Európy v roku 2020. Celkové
investičné objemy klesli na konci roka o 24 % v porovnaní s rokom
2019. Medzinárodní investori nemali možnosť cestovať a fyzicky obhliadať
nehnuteľnosti. To však nezastavilo investorov, ktorí mali záujem najmä o
priemyselné a logistické aktíva. V závere roka preto dosiahli objemy
investícií do priemyselných a logistických nehnuteľností rekordné úrovne.
Zrealizované transakcie boli v roku 2020 na hodnote približne 3,3 miliárd
eur a podieľali sa 32 % na celkových ročných investičných objemoch.

Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre prieskum v strednej
a východnej Európe vysvetľuje: „Väčšina investorov, ktorí sa zameriavajú na
priemyselné a logistické investičné produkty, uprednostňuje portfóliá,
platformy alebo príležitosti s možnosťou rozširovania. Objem 3,3 miliárd eur v
roku 2020 pozostával z približne 45 transakcií, čo predstavovalo transakciu
v priemernej hodnote viac ako 70 miliónov eur. Medzi nimi bolo aj niekoľko
veľmi významných portfóliových transakcií. Najväčšou z nich bola spoločnosť
GLP, ktorá získala aktíva spoločnosti Goodman v strednej a východnej Európe za
približne 1 miliardu eur.”

NEOBSADENOSŤ

Voľné priestory v regióne SVE sa pohybujú na
úrovni približne 5,9 %. Niektorí developeri stavajú špekulatívne, zatiaľ čo iní
sú pod menším tlakom a uprednostňujú metódu ‘build-to-suit’ (postavené na
mieru). Ponuka v niektorých krajinách je najmä v najvyhľadávanejších
lokalitách veľmi obmedzená. Potenciálnym nájomníkom, ktorí chcú vstúpiť do
regiónu alebo expandovať, sa odporúča začať proces vyhľadávania včas, aby
nedošlo k narušeniu alebo oneskoreniu ich plánov.

DOPYT

Mimoriadne silnú aktivitu sme zaznamenali v hrubom
dopyte po priemyselných a logistických priestoroch v roku 2020. Na trh pribudlo
9 miliónov štvorcových metrov, čo predstavuje medziročný nárast v priemere
takmer o 25 %. V súlade s trendmi v roku 2019 bol dopyt v rámci
krajiny najmä po nehnuteľnostiach v Bukurešti (70 %) a Bratislave (73
%), zatiaľ čo , český a poľský trh zaznamenali vyššiu úroveň aktivity
v regiónoch.

Tomáš Horváth, riaditeľ divízie prenájmu
priemyselných a logistických nehnuteľností Colliers približuje situáciu na
slovenskom trhu: „Slovensko dokáže konkurovať krajinám regiónu strednej
a východnej Európy svojou výhodnou polohou a ponukou v oblasti
vhodných nehnuteľností pre priemysel a logistiku. V silnej medzinárodnej
konkurencii sa však Slovensku podarí presadiť, len ak sa úspešne podarí
vyriešiť v prvom rade zdĺhavý proces získania územného rozhodnutia
a súčasne sa zníži odvodové zaťaženie, ktoré patrí medzi najvyššie
v regióne.“

SEKTORY

V roku 2020 zaznamenali najväčšiu aktivitu spoločnosti
z odvetvia 3PL logistických operátorov (asi 28 %), nasledoval maloobchod
(17 %) a e-commerce (12 %). Podľa dostupných údajov si 3PL spoločnosti
a maloobchod zachovali približne rovnaké podiely v porovnaní s rokom 2019.
E-commerce stúpol na celkovej aktivite medziročne o 200 %. Hoci sme počas
pandémie zaznamenali väčší dopyt po krátkodobých prenájmoch, typická dĺžka
prenájmu v celom regióne sa pohybuje od 3 do 5 rokov pre logistiku a viac ako 5
rokov pre výrobu.

VÝŠKA NÁJMOV

Nájomné zostáva v celom regióne stabilné, pričom
niektoré trhy zaznamenávajú nárast v najvyhľadávanejších lokalitách. Najvyššie
nájomné v celom regióne sa pohybuje od 2,9 eur za m²/mesiac v Poľsku a až
po viac ako 5,0 eur za m²/mesiac v Bulharsku. Výška dosiahnuteľného nájomného
závisí aj od toho, kto je nájomca a od podmienok dohodnutých v nájomnej
zmluve. Svoju úlohu zohrávajú aj stavebné náklady, ktoré v posledných
rokoch rástli.

VÝNOSY

Najvyššie dosahované výnosy z priemyselných
a logistických nehnuteľností sa na niektorých trhoch zastabilizovali,
čiastočne aj pre nedostatok dostupných podkladov, zatiaľ čo iné zaznamenali
pokles. Možno očakávať ďalšie prírastky, najmä preto, že tento typ produktu je
veľmi vyhľadávaný a prevažná časť produktu zostáva pevne v rukách dlhodobých
vlastníkov.

V roku 2021 sa uzavrie niekoľko ďalších
portfóliových transakcií, takže sa možno dočkáme situácie, kedy sa výnosy
z priemyselných a logistických nehnuteľností priblížia
k najvyššie dosahovaným výnosom nákupných centier. Pri porovnaní s ďalšími
investičnými nástrojmi, ako sú 10-ročné dlhopisy v eurách a dlhodobé úrokové
sadzby v eurozóne, si nehnuteľnosti v strednej a východnej Európe stále
zachovávajú významnú výnosovú prémiu a presvedčivý investičný príbeh.

SF/pb