V roku 2020 dosiahol celkový objem transakcií v regióne CEE
hodnotu 370 mil. eur. Toto číslo je výrazne nižšie než pôvodné očakávania
(1,8 mld. eur), keďže pri veľkom množstve obchodov došlo k odloženiu
alebo zrušeniu a transakčné aktivity sa v dôsledku pandémie najprv
takmer úplne zastavili.
Väčšinu vlaňajšieho objemu transakcií (87,6 %) tak tvorili obchody,
ktoré boli záväzne dohodnuté už pred vypuknutím pandémie. Minuloročný objem
transakcií predstavuje 74,2% pokles od rekordného roka 2019, keď celkové
transakcie dosiahli hodnotu 1,4 mld. eur. Išlo teda o prudší pokles
než na celkovom európskom trhu, kde objem obchodov klesol o 62,8 %,
keďže mnohí investori sa v dôsledku neistoty spôsobenej pandémiou vrátili
na svoje kľúčové trhy a zamerali sa na oblasti, v ktorých sa vyznajú
najlepšie.
Podobný trend zaznamenali aj trhy strednej a východnej Európy, kde
sa takmer všetky uzavreté obchody za rok 2020 sústredili v hlavných
mestách (98,6 %). Išlo teda o výrazný posun v porovnaní
s rokom 2019, keď sa v hlavným mestách sústredilo iba
72,2 % uskutočnených transakcií. Tieto čísla naznačujú, že
v roku 2020 investori v tomto regióne uprednostňovali pohodlie
kľúčových miest.
Vyššie transakčné aktivity
Napriek poklesu v objeme obchodov je zaujímavé poznamenať, že
transakčné aktivity boli v roku 2020 stále oveľa vyššie než počas
posledného hospodárskeho útlmu, globálnej finančnej krízy v roku 2009, keď
sa celkový objem transakcií prepadol na 209 mil. eur. Tieto čísla ukazujú,
že región strednej a východnej Európy je výrazne atraktívnejší
a aktívnejší než v minulosti, a to nezávisle od toho,
v akej časti hospodárskeho cyklu sa práve nachádza.
„Pokles transakčných aktivít spôsobila kombinácia rôznych faktorov,
z ktorých najvýraznejším je dočasná nevedomosť o tom, kedy a ako
sa trh zotaví. Hodiny však tikajú a niektorí majitelia môžu čoskoro čeliť
finančným ťažkostiam, a to najmä v dôsledku zmenšujúcej sa štátnej
podpory a blížiacich sa termínov splatnosti pôžičiek. Podobná situácia
nastáva aj na strane investorov, ktorým sa podarilo obstarať veľký objem
kapitálu, ktorý budú potrebovať čím skôr využiť, aby si zabezpečili požadované
výnosy. Tieto faktory v spojení so zlepšujúcimi sa peňažnými tokmi, keď sa
trh začne zotavovať, by mali pomôcť preklenúť priepasť medzi očakávaniami
kupujúcich a predávajúcich, čím by mohli podporiť transakčné aktivity
a snáď aj zabrániť núdzovému predaju,“ vysvetľuje Frederic
Le Fichoux, vedúci oddelenia hotelových transakcií pre kontinentálnu
Európu v spoločnosti Cushman & Wakefield.
Napriek vlaňajšiemu relatívne nízkemu objemu transakcií (najmä
v kontexte toho, že po začiatku pandémie už došlo k uzatvoreniu
transakcií iba v hodnote 46 mil. eur.) je zjavné, že investičné
aktivity v regióne sa opätovne naštartovali a doteraz už v roku
2021 došlo k uzavretiu transakcií v hodnote takmer 140 mil. eur.
Podľa prognóz pritom celkový objem transakcií za tento rok dosiahne približne
320 mil. eur.
Silný potenciál
Z dlhodobého hľadiska má hotelový segment v tomto regióne aj
naďalej silný potenciál: priemerný ročný objem transakcií za posledných päť
rokov (v rokoch 2016 – 2020) dosiahol hodnotu 791 mil. eur,
čo je 2,7-krát viac než na vrchole predchádzajúceho hospodárskeho cyklu
(296 mil. eur, v rokoch 2002 – 2006).Tieto údaje dokazujú, že celkové základy investičného trhu v strednej
a východnej Európe sa v priebehu rokov posilnili a teraz sa
prejavujú v rastúcom záujme a aktivite investorov v tomto
regióne.
„Pred pandémiou vykazoval hotelový sektor solídny rast, pričom
v roku 2019 dosiahol záujem investorov historické maximum. Hoci nie je
možné prehliadať výzvy, ktorým bude sektor čeliť v krátkodobom horizonte,
s istotou môžeme povedať, že má dobré vyhliadky. Banky aj naďalej
prejavujú záujem o financovanie hotelov v regióne SVE,
takže vzhľadom na obmedzené virtuálne alternatívy a stály záujem
spotrebiteľov očakávame po opätovnom otvorení ekonomík návrat zdravého dopytu,“
vyjadril sa Lukáš Hejduk, ktorý v spoločnosti CMS pôsobí ako partner
a vedúci oddelenia hotelov a voľnočasových prevádzok pre región SVE.
Pravdou je, že objem transakcií v tomto regióne má stále veľký
priestor na zlepšenie. Napríklad v užšie vymedzenom regióne CEE
predstavuje objem transakcií v hotelovom sektore iba 3,4 %
celkového objemu v Európe, hoci región zabezpečuje až 5,8 %
európskeho HDP a 6,2 % ponuky hotelov (v rokoch 2015 –
2019). Keď región CEE porovnáme so susedným Rakúskom, tam predstavoval objem
transakcií v hotelovom sektore 3,1 % celkového objemu v rámci
Európy, čo je o niečo viac než rakúsky podiel na európskom HDP
(1,9 %) či ponuke hotelov (2,3 %).
Región na dobrej ceste
„Ak chce región CEE dosahovať primeraný trhový podiel, objem transakcií
v hotelovom sektore by mal v priemere dosahovať 1,5 mld. eur
ročne, čo je takmer dvojnásobok aktuálneho priemeru 0,8 mld. eur. Pritom
v roku 2019 región túto hodnotu už takmer dosiahol a na základe
predbežných prognóz v roku 2020 dokonca smeroval k jej prekročeniu.
Inými slovami, je pomerne zjavné, že dosiahnutie priemerného ročného objemu
transakcií v hodnote 1,5 mld. eur pre región CEE rozhodne nie je
pritiahnuté za vlasy. Naopak, región na aktuálnej ceste za zotavením možno
čakajú práve takéto prekvitajúce investície,“ hovorí Borivoj Vokrinek, ktorý
pôsobí v spoločnosti Cushman & Wakefield ako strategický poradca
a vedúci výskumu v oblasti hotelového trhu pre región EMEA.
Viac informácií o investičnom trhu v sektore stravovacích
a ubytovacích služieb v regióne CEE nájdete v správe Hotel
Investment Scene in CEE – Overcoming the Pandemic & Bridging the
Financial Gap (Investície do hotelov v regióne CEE: ako prekonať pandémiu
a preklenúť finančnú medzeru), ktorú spolu pripravili spoločnosti
Cushman & Wakefield a CMS.
SF/pb