Odhady, kedy sa objavia seriózne príznaky blížiaceho sa konca hospodárskej krízy, sa nápadne podobajú na súčasné predpovede počasia. Človek má naozaj z čoho vyberať, nikto mu však nevie s istotou zaručiť, či presvitajúci lúč slnka znamená nezvratný kurz k trvalému svetlu alebo iba chvíľkové vyjasnenie v povestnom „hurikánovom oku“, po ktorom nasleduje ďalšie, spravidla ešte ničivejšie dejstvo kataklizmy. A tak aj závery zo štatistík obsiahnutých v správach poradenských spoločností ponúkajú každú chvíľu inú aktualizáciu svojej výhľadovej prognózy.
CBRE: Skladové a logistické priestory zívajú prázdnotou
Výskyt istých výnimiek, o ktorých sme písali v piatkovom článku, ešte neneguje platnosť pravidla, že projekty skladových a logistických priestorov sú permanentne vystavované výkyvom finančných trhov i bankového financovania. Zatiaľ čo celková rozostavaná plocha v 3. kvartáli 2009 zostala oproti predchádzajúcemu obdobiu na Slovensku nezmenená, v medziročnom porovnaní treba hovoriť už o 50-percentnom prepade. Toľko strohé, no výstižné čísla najnovšieho industriálneho reportu konzultačno-realitnej firmy CB Richard Ellis (CBRE).
Ešte tvrdšie pôsobí objem zrealizovaný v 3. kvartáli: 13-tisíc m2 prostredníctvom troch transakcií, ktoré reprezentovali 78 % medzikvartálneho a 80 % medziročného poklesu. Väčšinu tohto objemu vytvorili, ako už tradične, transakcie bratislavského kraja. Ako na druhej strane správa CBRE podotýka, menší objem transakcií v kombinácií s relatívne nízkou ponukou viedli k stabilnej miere neobsadenosti 11,03 %.
Ceny nájmov na historických minimách!
Čo sa týka výhľadu, Chapman predpokladá, že bude pokračovať zameranie tradičných zahraničných investorov na príjmy generujúce aktíva, a to najmä na západoeurópskych trhoch. Pravdepodobne ich však čím ďalej, tým viac bude trápiť nedostatok produktov v ponuke. Investori budú nútení prehodnotiť svoje očakávania ohľadom návratnosti aj prístupu k riziku. Toto môže byť pre slovenský trh výhodou v 2. polroku 2010 v spojení s ich návratom.
Ďalším plusom Chapmanovho výhľadu má byť neustále zlepšovanie dostupnosti úverov na nové akvizície, ktoré v roku 2010 údajne prispeje k rovnomernému zotavovaniu sa trhu. Už teraz sa zvyšuje ich ochota požičiavať buď samostatne alebo v združeniach na väčšie projekty (už spomínaná podpora VÚB banky pre PointPark Bratislava v Lozorne). Hoci úverové podmienky zostanú relatívne reštriktívne, do súťaže v poskytovaní úverov sa bude zapájať čoraz viac bánk. Neistou je otázka refinancovania jestvujúcich pôžičiek, keď sa banky začnú dožadovať vrátenia svojich peňazí, pretože niektorým vlastníkom sa ho nepodarí zabezpečiť, domnieva sa James Chapman.
Prvotriedne priestory rozoberú ako prvé
Najatraktivnejším segmentom trhu zostávajú kancelárske priestory, kde objem transakcií v 3. štvrťroku vzrástol o 87 % na 10,6 mld. eur. Predpokladá sa, že do konca roku 2009 budú v strednej Európe predstavovať asi 90 % celkového objemu. Výrazne vzrástla podľa C&W aj oblasť priemyselných nehnuteľností, kým maloobchod bol z hľadiska finančného trhu poznačený najmä nedostatkom kvalitných produktov a náročnosťou väčších projektov, napríklad nákupných centier. Nemecké inštitúcie a otvorené fondy ostávajú na Slovensku menej zastúpenú zahraničnou skupinou – kvôli obave z ekonomickej nestability a relatívne malému trhu.
Na čele celoeurópskeho trendu znižovania nájomného za lukratívne priestory sú východné trhy, kde v priemere kleslo o 29 percent. „Akonáhle sa po ekonomickom kolapse začne usadzovať prach, niektorí záujemcovia sa rozhodnú, že nastal správny čas využiť svoje trhové sily a zabezpečiť si lepšie priestory, čoho sme práve teraz svedkami,“ dodáva David Hutchings, vedúci Európskej výskumnej skupiny spoločnosti C&W. Keďže ponuka prvotriednych priestorov je obvykle menšia, bude podľa neho rozobraná ako prvá. Inými slovami to znamená, že najlepšie finančné podmienky na najlepšie nehnuteľnosti už nemusia byť dlho aktuálne.
Grafy – CBRE, C&W
1 – Podiel developerov na slovenskom trhu skladovacích priestorov (2009/Q3)
2 – Vývoj na slovenskom trhu priemyselných nehnuteľností (2007/Q4 – 2009/Q3)
3 – Investície do komerčných nehnuteľností v Európe (štvrťročné objemy v miliardách eur)