V poslednom období výrazne stúpa predaj bytov zaťažených hypotékou. V inzercii ako takej to síce nevidno, faktom však je, že v priemere každý štvrtý v súčasnosti predávaný byt je zaťažený hypotekárnym úverom alebo inou formou dlhu. Tento stav je logickým vyústením predchádzajúcich rokov, keď bolo moderné a vcelku aj ekonomické kupovať nehnuteľnosť nie z vlastných finančných zdrojov. A navyše bolo možné počítať s oveľa väčším ročným prínosom na náraste ceny, ako predstavovala percentuálna miera úročenia požičaných peňazí.
Problém však nastal v okamihu, keď sa cez celosvetovú ekonomiku prevalila „vlna pravdy“ a ukázalo sa, že prakticky skoro celý peňažný systém pracuje s fiktívnymi finančnými prostriedkami.
Pragmatický pohľad – predpoklad úspešnej transakcie
Súčasný trend ukazuje, že pohľad na kupovanie obytnej jednotky dostáva charakter pragmatickosti a je zaň zodpovedný v prvom rade fakt, ktorý nestavia kúpu nehnuteľnosti na stupienok najmenej rizikovej a najviac ziskovej investície. To, čo platilo v nie veľmi vzdialenej minulosti pri kúpe domu alebo bytu a zaručovalo novému majiteľovi garanciu 20 až 25 percent ročného zisku, je už dávno minulosťou.
Ba dokonca opak je pravdou. Nie sú výnimkou zlé obchodné rozhodnutia, ktoré priviedli investora – malého či veľkého – k znehodnoteniu investovaných finančných prostriedkov. Za týmto faktom je niekoľko závažných charakteristických prvkov, ktoré sa musia dôkladne zhodnotiť a až následne realizovať samotnú obchodnú transakciu.
Len okrajovo – treba vedieť, za akým účelom chceme danú nehnuteľnosť vlastniť a na aký účel ju využívať. Prispôsobiť lokalitu požiadavkám na konkrétne využívanie. Zhodnotiť kvalitu predvedenia stavby, použitých materiálov a vek. A v neposlednom rade mať prehľad o reálnych, nie papierových cenách podobných nehnuteľností. Oboznámiť sa v dostatočnom predstihu o možnostiach prefinancovania (v prípade potreby niektorou z komerčných bánk).
No a, samozrejme, najdôležitejším prvkom obzvlášť v dnešných časoch je byť vo väčšej miere solventný. Bankový inštitút dnes neschvaľuje úvery nad 70 percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti určenej súdnym znalcom.
Napriek týmto základným podmienkam, dnes už všeobecne známym, sa mnoho majiteľov bytov a domov, ale aj menších, či väčších investorov v poslednom čase dostalo do situácie, ktorá ich priviedla k nevyhnutnosti predaja objektu zaťaženého sčasti alebo úplne hypotekárnym úverom. Najmä súkromné osoby nadobudli pocit o nemožnosti, prípadne o prílišnej komplikovanosti predaja zaúverovaného bytu.
Banky ponúkajú klientom niekoľko alternatív
Najčastejším riešením je predčasné splatenie a nová hypotéka, ktorú si vezme kupujúci. Takýto spôsob v sebe spája niekoľko výhod, lebo je najjednoduchší a najrýchlejší. Ak všetko prebieha podľa štandardných postupov, môže byť celá transakcia zrealizovaná v priebehu dvoch týždňov. Navyše uprednostňujú ho aj banky, keďže im prináša najviac na poplatkoch za predčasné splatenie, ale aj za nový úver.
Jediným dosiaľ nevyužitým spôsobom ako v prípade potreby nehnuteľnosť nepredať, ale pokúsiť sa o prečkanie kritického obdobia, je štátna pomoc pri splácaní hypotekárneho úveru. Otázne však zostáva, či to je v skutočnosti pomoc, nakoľko štát pri poskytnutí výpomoci zároveň žiada dodržanie určitých kritérií (nulové podlžnosti voči štátu, žiadne ďalšie úspory ani nehnuteľnosti vo vlastníctve, strata zamestnania v priamom dôsledku hospodárskej krízy, poskytnutie úveru nastalo pred 31. 12. 2008 a výška hypotéky je maximálne 82 984,8 eura), ktoré sú vcelku pochopiteľné.
Zároveň však požičanú sumu, maximálne 70 percent z mesačnej splátky počas jedného až piatich rokov, úročí čiastkou 3,5 až 5,5 percenta. Tak sa dlžník dostane do pozície, ktorá ho pritlačí k múru asi viac, ako keby žiadnu dočasnú podporu od štátu nedostal a je nútený v prípade znovuzískania zamestnania splácať hypotéku z komerčnej banky spolu s úrokmi a pôžičku od štátu a, samozrejme, tiež úroky.
Každá z vyššie uvedených možností ma svoje prednosti aj nedostatky. Závisí však od konkrétnej situácie a možností obidvoch zainteresovaných strán, pre ktorú alternatívu sa rozhodnú a ktorá je z ich zorného uhla priechodná.
Ilustračné foto – Juraj Pokorný (1) a autor (2, 3)